Vous vivez à l'étranger et percevez des loyers d'un bien situé en France ? Votre situation fiscale est encadrée par des règles spécifiques, différentes de celles des résidents français. Tour d'horizon des obligations à connaître pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Êtes-vous résident fiscal français ?
La première question à se poser est celle de votre résidence fiscale. En droit français, vous êtes considéré comme résident fiscal si vous remplissez l'un des critères suivants : votre foyer ou lieu de séjour principal est en France, votre activité professionnelle principale s'y exerce, ou le centre de vos intérêts économiques s'y trouve.
Si aucun de ces critères ne s'applique, vous êtes non-résident fiscal et relevez d'un régime particulier pour l'imposition de vos revenus fonciers français.
L'imposition des revenus fonciers
Le principe : imposition en France
Même non-résident, les revenus tirés d'un bien immobilier situé en France sont imposables en France. La France dispose en effet d'un droit d'imposition exclusif sur les revenus immobiliers de source française, prévu par la quasi-totalité des conventions fiscales internationales.
Le taux minimum de 20 %
Les non-résidents sont soumis à un taux minimum d'imposition de 20 % (ou 30 % au-delà de 27 794 € de revenus nets en 2025) sur leurs revenus de source française, sauf s'ils peuvent démontrer que leur taux moyen d'imposition en France — calculé sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux — serait inférieur.
Cette option dite « taux moyen » peut s'avérer avantageuse pour les contribuables dont les revenus globaux sont modestes. Elle nécessite une déclaration spécifique.
Régime micro-foncier ou réel ?
Comme pour les résidents, deux régimes s'offrent à vous :
- Micro-foncier : applicable si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an. Abattement forfaitaire de 30 %. Simple, mais pas toujours optimal.
- Régime réel : vous déduisez vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière…). Obligatoire au-delà de 15 000 €, souvent plus avantageux en dessous si vos charges dépassent 30 %.
Les prélèvements sociaux : une particularité importante
En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers des non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %. Toutefois, une distinction s'applique selon votre situation :
- Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE/EEE ou de Suisse, vous n'êtes pas soumis à la CSG/CRDS (8,3 %), mais uniquement au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
- Si vous résidez hors UE/EEE/Suisse, les 17,2 % s'appliquent en totalité.
Bon à savoir : Cette distinction a fait l'objet de contentieux importants (arrêt De Ruyter, CJUE 2015). Si vous avez payé des prélèvements sociaux à taux plein alors que vous étiez affilié à un régime européen, vous pouvez avoir droit à un remboursement partiel sur les années non prescrites.
Conventions fiscales : éviter la double imposition
La France a signé des conventions fiscales avec plus de 120 pays pour éviter la double imposition. Elles prévoient généralement que les revenus immobiliers de source française sont imposés en France, avec un crédit d'impôt ou une exemption accordés dans le pays de résidence.
| Pays de résidence | Traitement habituel |
|---|---|
| Royaume-Uni | Imposé en France, crédit d'impôt au Royaume-Uni |
| États-Unis | Imposé en France, crédit d'impôt aux États-Unis (Foreign Tax Credit) |
| Émirats arabes unis | Imposé en France uniquement (pas d'impôt aux EAU) |
| Sénégal | Imposé en France, exonération ou crédit au Sénégal selon convention |
| Singapour | Imposé en France, crédit d'impôt à Singapour |
Vérifiez toujours la convention applicable à votre pays de résidence — les modalités varient. Un conseiller fiscal transfrontalier peut vous éviter des erreurs coûteuses.
Le représentant fiscal accrédité
Jusqu'en 2020, les non-résidents de pays hors UE/EEE devaient obligatoirement désigner un représentant fiscal accrédité en France pour les ventes immobilières générant une plus-value. Cette obligation a été assouplie, mais reste parfois requise selon les montants en jeu et la situation.
Pour la gestion locative courante (déclaration des revenus fonciers), le représentant fiscal n'est généralement pas obligatoire, mais peut s'avérer utile pour fluidifier les démarches administratives.
Vos obligations déclaratives
En tant que non-résident percevant des revenus fonciers français, vous devez :
- Déposer une déclaration de revenus française (formulaire 2042 + 2044 au régime réel) chaque année, en ligne ou par courrier au Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) à Noisy-le-Grand.
- Respecter les délais spécifiques aux non-résidents (généralement un délai supplémentaire par rapport aux résidents).
- Conserver tous les justificatifs de charges pendant 10 ans.
Attention : La non-déclaration de revenus fonciers en France est une infraction fiscale, même si vous payez des impôts dans votre pays de résidence. Les pénalités peuvent être significatives. En cas de régularisation spontanée, l'administration fiscale est généralement plus clémente.
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