Depuis la loi ALUR de 2014, certaines communes peuvent imposer aux propriétaires une démarche administrative avant toute nouvelle mise en location : c'est ce qu'on appelle communément le « permis de louer ». Paris a progressivement étendu ce dispositif à plusieurs quartiers pour lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil. En 2026, de plus en plus de propriétaires bailleurs parisiens sont concernés — souvent sans le savoir. Voici ce qu'il faut connaître avant de signer un nouveau bail.
Permis de louer : de quoi parle-t-on exactement ?
Le « permis de louer » n'est pas un document unique : il regroupe en réalité deux régimes distincts prévus par le Code de la construction et de l'habitation (articles L.634-1 à L.635-11), que les communes peuvent activer par secteur géographique :
- La déclaration de mise en location : le propriétaire informe la mairie dans les 15 jours suivant la signature du bail, via un formulaire et une copie du bail. C'est une simple formalité déclarative, a posteriori.
- L'autorisation préalable de mise en location : régime plus strict, le propriétaire doit obtenir l'accord de la mairie avant de signer le bail. La mairie peut diligenter une visite du logement et refuser l'autorisation si le bien présente des risques pour la santé ou la sécurité des occupants.
L'objectif affiché par la Ville de Paris est de repérer en amont les logements indignes, sur-occupés ou dangereux, et de dissuader les propriétaires peu scrupuleux de mettre en location des biens non conformes.
Ces deux régimes ne s'appliquent que dans les zones définies par arrêté municipal — ils ne concernent donc pas l'ensemble du parc locatif parisien, mais des secteurs précis désignés par la mairie.
Quels quartiers parisiens sont concernés en 2026
La Ville de Paris a mis en place ces dispositifs de façon progressive, en ciblant prioritairement des immeubles ou copropriétés repérés pour leur état dégradé, notamment dans certains secteurs des 10e, 18e et 19e arrondissements. Le périmètre est défini rue par rue, voire immeuble par immeuble dans certains cas, et peut évoluer chaque année par décision du conseil municipal.
Concrètement, deux adresses voisines peuvent relever de régimes différents : l'une soumise à simple déclaration, l'autre à autorisation préalable, la troisième non concernée du tout. Il est donc indispensable de vérifier la situation exacte de votre bien avant chaque nouvelle location, et de ne pas se fier à ce qui s'appliquait l'année précédente.
⚠️ Le zonage évolue régulièrement. Un immeuble qui n'était pas concerné lors de votre dernière mise en location peut très bien l'être devenu — et inversement. Une vérification systématique avant chaque nouveau bail est la seule façon d'éviter une mauvaise surprise.
La procédure : démarches, pièces et délais
Lorsque votre bien est situé dans une zone soumise à l'un de ces régimes, voici un tableau récapitulatif des deux dispositifs, suivi des grandes étapes à anticiper :
| Régime applicable | Ce qui est exigé avant la mise en location | Délai d'instruction | Sanction si non-respect |
|---|---|---|---|
| Déclaration de mise en location | Formulaire déposé en mairie, sans attendre de réponse formelle | Accusé de réception immédiat | Amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros |
| Autorisation préalable de mise en location | Dossier complet (CERFA, diagnostics, photos) et accord exprès de la mairie avant signature du bail | Environ 1 mois (silence ne valant pas toujours accord) | Amende majorée, montant accru en cas de récidive sous 3 ans |
- Constitution du dossier : formulaire CERFA dédié, diagnostics techniques (DPE, électricité, gaz, plomb selon l'ancienneté de l'immeuble), photographies des pièces, et le cas échéant le projet de bail.
- Dépôt en mairie : le dossier est déposé auprès du service compétent de la mairie d'arrondissement ou de la Ville de Paris, en ligne ou par courrier selon les modalités en vigueur.
- Délai d'instruction : la mairie dispose généralement d'un délai d'un mois pour se prononcer. En l'absence de réponse dans ce délai, et selon le régime applicable, le silence peut valoir accord — mais ce n'est pas systématique et doit être vérifié au cas par cas.
- Visite éventuelle : dans le cadre de l'autorisation préalable, un agent peut être amené à visiter le logement avant de délivrer (ou refuser) l'autorisation.
- Renouvellement : la démarche doit être refaite à chaque nouvelle mise en location, même pour un bien déjà autorisé par le passé — l'autorisation n'est pas valable indéfiniment ni transférable à un nouveau locataire sans nouvelle déclaration.
Dans le régime de l'autorisation préalable, signer un bail avant d'avoir obtenu l'accord de la mairie constitue une irrégularité, même si le logement est par ailleurs en parfait état.
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect de ces obligations expose le propriétaire à des sanctions financières, indépendamment de l'état réel du logement :
- Absence de déclaration de mise en location : amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros, prononcée par le préfet.
- Mise en location sans autorisation préalable, ou malgré un refus : amende encore plus lourde, pouvant être portée à un montant supérieur en cas de récidive dans les trois ans.
- Conséquences indirectes : un bail signé en violation de ces règles peut fragiliser le propriétaire en cas de litige avec le locataire, et certaines aides ou garanties (notamment liées au logement) peuvent être conditionnées à la régularité de la mise en location.
⚠️ Ces amendes s'appliquent même si le logement ne présente aucun désordre particulier : c'est l'absence de démarche administrative elle-même qui est sanctionnée, pas seulement l'état du bien.
Comment rester serein face à ces démarches
Pour un propriétaire qui gère seul son bien, le principal risque est de passer à côté de l'obligation, faute d'information sur le zonage applicable à son adresse exacte — d'autant que ce zonage peut changer d'une année à l'autre sans communication systématique auprès des propriétaires.
- Vérifiez la situation de votre adresse avant chaque nouvelle mise en location, y compris pour un bien que vous louez depuis des années.
- Anticipez les délais d'instruction dans votre calendrier de relocation — un dossier déposé trop tard peut retarder l'entrée du nouveau locataire.
- Conservez une trace de chaque déclaration ou autorisation obtenue, en complément du bail et de l'état des lieux.
La Nouvelle Parisienne intègre systématiquement la vérification du zonage « permis de louer » dans chaque mandat de gestion et chaque mise en location, afin que nos propriétaires n'aient jamais à se soucier de ces formalités.
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